2022年受大环境影响，海口房地产市场经历非比寻常的一年，前11月房屋销售面积同比下滑约42.5%，但土地市场成交宗数、面积与金额均有所上涨。

纵观海口土拍市场，2022全年共新增挂牌供应80宗土地，但依然有土地延期、终止、流拍等情况发生。

据海南房地产专业研究机构『至理数据』报告显示，2022年海口土地招拍挂成交75宗土地，成交总面积1846180.16平方米，揽金1281081.9726万元。

(资料图片)

海口各大片区中，依然是江东新区“唱主角”，板块全年成交土地宗数占海口土拍成交宗数比例约54.7%，土拍揽金占比海口土拍成交总金额同样超5成。

2022年海口土拍成交类别最多的是商服用地，多达26宗；成交的20宗居住类用地中，有10宗为市场化商品住房建设用地，同比增加7宗，宗数增长2倍多。

海南自贸港建设迅猛势头下，全球企业陆续入琼，推动海口商服用地供应加速与成交活跃，成交亩单价也一路走高，2022年商服用地成交亩单价突破800万元。

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全年土拍成交亩单价突破460万元

从2022全年成交数据来看，海口土拍市场成交规模较2021年明显上涨，成交宗数增加6宗，成交面积同比增加约14.2%，成交金额同比增加约38.8%。

据『至理数据』报告显示，自2020年海口土地招拍挂市场成交面积连续两年下滑后，2022年终于止跌回升，全年成交土地约184.62万平方米。

与土地成交面积上涨同步的，还有成交金额，2022全年海口土拍揽金再度突破100亿元，并创下近三年新高，2020-2022年海口土拍成交总金额分别约为127.05亿元、92.29亿元、128.11亿元。

从数字上看，2022年海口土拍市场成交面积、金额上涨的同时，土地成交亩单价也大幅上涨，达到463万元，2020年、2021年仅分别约370万元、381万元。

海南自由贸易港建设及“房住不炒”等大背景下，海口土地市场供应持续向商业、产业用地倾斜，因此，成交的地块也以这部分用地类型为主。

土地成交面积方面，商服用地成交26宗、约26.86万平方米，工矿仓储用地成交20宗、约68.83万平方米，公共管理与公共服务用地成交8宗、约8.24万平方米，交通运输用地成交2宗、约6.75万平方米，居住类用地成交20宗、约73.93万平方米。

土地成交金额方面，商服用地土拍揽金约34.40亿元、工矿仓储用地土拍揽金约4.79亿元、公共管理与公共服务用地土拍揽金约1.37亿元、交通运输用地土拍揽金约0.55亿元、居住类用地土拍揽金约86.99亿元。

土地成交亩单价方面，商服用地成交亩单价约853.72万元/亩，同比增长9.1%；居住类用地亩单价约784.41万元/亩；工矿仓储用地亩单价约46.42万元/亩；公共管理与公共服务用地亩单价约110.99万元/亩。

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美兰区仍是海口土拍成交主力军

2022全年海口土拍成交热门区域以美兰、秀英为主，其中美兰区成交45宗、秀英区成交19宗，龙华区、琼山区仅分别成交6宗、5宗。

成交主力美兰区全年成交约90.66万平方米、72.65亿元，占据2022年海口区域土地成交面积、成交金额榜首，海口成交的26宗商服用地中，21宗位于美兰区。

秀英区成交约68.88万平方米、41.96亿元居次席，成交面积和金额分别同比增长约43.9%、312.1%，金额大幅上涨源于成交2宗居住类用地，总价超30亿元。

龙华区成交总面积约9.26万平方米，处于垫底位置，同比增长约94.4%，土拍揽金约8.30亿元居第三。

琼山区土拍成交约15.81万平方米、5.20亿元，成交面积虽然同比增长约78.0%，但成交金额跌幅近5成，该区2022年成交的市场化商品住宅用地均无溢价。

分具体片区来看，2022年海口土拍成交地块主要集中在江东新区、美安片区，这两大片区成交总面积占海口年度土拍成交总面积的比例约为73.3%。

江东新区是2022年海口土拍市场的主力板块，全年成交41宗土地、约87.74万平方米，同比减少约11.90万平方米，但揽金高达67.09亿元，同比增长约12.0%。

作为近几年海口土拍市场的热门板块，美安片区2022全年土拍成交11宗、面积约47.65万平方米、金额约19.31亿元，均仅次于江东新区。

西海岸新区南片区虽然仅成交2宗土地，但土地总面积高达8.37万平方米、揽金约18.49亿元，成交金额是除江东新区、美安片区外，唯一超过10亿元的板块。

大英山片区、观澜湖片区、甲子镇、狮子岭工业园、药谷工业园等五个片区土拍成交面积均超3万平方米。

另外，大英山片区成交2宗市场化商品住房用地+1宗回迁房用地，金牛岭片区成交1宗市场化商品住房用地+1宗商服用地，两大片区土地成交总金额均突破6亿元。

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江东新区土拍揽金超67亿元

江东新区，自2018年设立以来，就一直是海口土拍市场的抢手板块，无论供应还是成交都领跑全市。

『至理数据』报告显示，2019年至今，江东新区累计成交103宗、约347.31万平方米，土拍揽金约221.02亿元，2022年就揽金约67.09亿元，同比增加超7亿元。

近4年间，恒力集团、中国交建、京东集团、阿里巴巴等多家世界500强企业陆续布局江东新区，成为海口各大板块中，世界500强企业摘地最多的区域。

2022年，中国大唐集团、中石油、中国交建等3家世界500强拿地布局，此外，海南控股、海口国有资产等国资背景的省属/市属国企也摘得江东新区土地。

2022年海口江东新区成交的41宗土地中，有28宗位于滨海生态CBD，合约23.76万平方米。

海口江东新区城投以约3.59亿元，摘下9宗合计约5.28万平方米土地，拟建江东起步区中央综合服务项目。

海南控股继2019年、2021年拿地布局江东新区后，2022年再斥资约13.74亿元竞得4宗用地，其中3宗位于滨海生态CBD，另1宗位于国际综合服务组团。

山东省重点省属国有企业山东健康集团成交6宗合约6.25万平方米土地，成交总金额约9.63亿元；中石油竞得起步区CBD约2.31万平方米商服用地。

国际文化交往组团成交土地宗数仅次于滨海生态CBD，共5宗，均为居住类用地，由同康控股集团、海南鲁汇健康、江东开发公司、葛洲坝集团摘得。

国际高教科研组团成交2宗居住类用地，1宗属于市场化商品住宅项目用地，竞得者为江东开发公司，中国交建则摘得1宗安居房项目用地，成交总价超13亿元。

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商服用地成交亩单价高约853.74万元

海南自贸港建设推动下，省会海口是全球企业争相进驻的热土，全市商业、办公市场迎来新机遇，土地市场也加速出让相关建设用地，且亩单价有上升趋势。

近三年，海口商服用地成交亩单价逐年攀升，2020年和2021年亩单价分别约623.31万元、782.62万元，2022年高约853.74万元，同比增长约9.1%。

2022年海口成交的26宗商服用地，主要集中在江东新区，共19宗、约16.64万平方米，同比增加2宗。

长流起步区、西海岸新区南片区、海口湾片区、金牛岭片区等7个板块各成交1宗商服用地，其中，前三大片区成交的商服用地单宗超过15000平方米。

成交亩单价较高的单宗商服用地，是西海岸新区南片区的A6501地块，亩单价约1350万元，同时也是2022年单宗商服用地成交金额最高的地块，达4.09亿元，该宗地拟设定的项目总投资约18.2亿元。

江东新区成交的19宗商服用地，全部分布于滨海生态CBD，其中，有15宗用地亩单价均超过1000万元。

滨海生态CBD商服用地成交亩单价最高的1宗约1267万元，为JDQB-C02-09地块，土地面积2443.81平方米，由海南荟众实业竞得，将建设企业总部基地项目。

紧随其后的是海南控股斥资约1.9亿元竞得的JDQB-A03-01～04地块，成交亩单价约1194万元，计划用于开发建设金融、能源、贸易产业等项目。

合甲集团旗下海南宝龙晋合置业有限公司竞得长流起步区XY0302005地块58.7亩商务金融和旅馆用地，是2022年海口土拍成交商服用地单宗土地面积之最。

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市场化商品住房用地成交10宗

2022全年，海口土拍成交居住类用地20宗、约73.93万平方米，其中，市场化商品住房用地高达10宗，同比增加7宗，纯安居房项目建设用地仅1宗，另外还有回迁安置房、租赁住房建设用地。

成交的10宗市场化商品住房用地总面积323257.84平方米，创下近三年新高，2020年和2021年该数据仅分别约141123.23平方米、25696.2平方米。

2022年市场化商品住房用地成交活跃，得益于土地招拍挂市场供应以及企业对住宅市场信心回升。

成交单宗居住类用地占地面积最大的是美安科技新城B0307地块，约11.83万平方米，需配建10%安居房。

另外，大华集团斥资超14亿元摘得西海岸新区南片区约63503.77平方米市场化商品住房用地，这是大华集团进驻海口西海岸10多年后，继续在该板块拿地。

市场化商品住房用地成交楼面价方面，有3宗地超10000元/平方米，分属海甸岛片区、金牛岭片区、江东新区，楼面价最高为海甸岛片区的H0406地块，该宗土地成交楼面价约10350元/平方米。

保利发展控股在红城湖棚改片区竞得1宗约18.82亩市场化商品住房用地，成交楼面价8000元/平方米。

安居房用地是近年海口住宅用地供应主力，仅2020年-2021年间，就供应并成交了11宗安居房建设用地。

2022年海口土地市场仅供应1宗占地161218.93平方米的纯安居房用地，由中国交建以约13.85亿元的价格摘得，不过，全年成交的市场化商品住房用地中，有3宗地块均要求配建一定比例的安居房。

租赁住房建设用地成交5宗，均位于江东新区滨海生态CBD，总占地52642.61平方米，分属海口市国有资产公司、海南荟众实业、海口桂林洋投资等3家企业。

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5家企业海口拿地金额超10亿元

2022年各大企业继续布局海口土地市场，全年土拍成交的75宗土地，由45家企业竞得。

海口拿地金额TOP10企业，拿地总金额占2022年海口土拍成交总金额比例高约79.2%，这10家企业成交土地总面积占海口成交土地面积比例超4成。

山东健康集团，是2022年海口土拍市场“大主角”，全年共摘得7宗土地，总面积约10.24万平方米，成交总金额约16.93亿元，占据金额榜首位，比2021年成交金额TOP1企业还高出约4.25亿元。

海口城建集团，虽然只成交1宗用地，但成交总金额高约16.56亿元仅次于山东健康集团，大华集团2022年土拍成交总金额约14.40亿元位居金额榜第三名。

2022年海口土拍成交总金额超过10亿元的企业还有中国交建、海南控股，它们全年拿地金额分别约为13.85亿元、13.74亿元，值得一提的是，这两家企业同样是2021年海口拿地金额TOP10企业。

驻扎海南多年，但首次在海口摘地的世嘉控股集团(杭州)则分别在金牛岭片区和大英山片区各竞得1宗用地，成交总金额约7.85亿元跻身金额榜第六位。

江东开发公司全年拿下海口11宗土地，土地总面积约7.14万平方米，成交总金额约5.53亿元，不仅是海口拿地金额TOP10企业，更是土拍成交宗数最多的企业。

世界500强企业中石油斥资约3.81亿元摘下2宗江东新区土地，成功挺进2022年拿地金额企业十强，同时这也是中石油首次进驻江东新区起步区CBD。

展望2023

全国经济将实现全面、强劲复苏，经济向好推动下，海口土拍市场或继续呈现稳步回升的发展态势，同时海南自贸港也争取在2023年底之前具备封关的硬性条件，一些企业或趁机提前拿地布局自贸港省会城市海口。

作为近年海口土拍市场的主力板块，江东新区土储依然充足，今年有望继续向市场供应大量建设用地，这里也将是企业争相进驻的区域。

安居房是解决本地居民、引进人才以及基层教师和医务人员住房问题的重要举措，随着2022年金域仕家、长秀仕家等部分安居房项目陆续完成配售，2023年将继续单宗安居房用地独立供应或市场化商品住房配建安居房用地。

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